О целесообразности замены систем водоснабжения
I. История вопроса.
Вопрос о капитальном ремонте относится к компетенции общего собрания собственников кооператива (ст. 44, 158 ЖК РФ), и был решен в марте 2010 года, когда на общей конференции собственников было принято решение о замене системы водоснабжения и вступлении в адресную программу капитального ремонта (Федеральный Закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).
И, когда в результате 3-летних усилий, кооператив включили-таки в программу и выделили деньги, вдруг, как черти из табакерки, повыскакивали и попёрли в народ обиженные диссиденты.
Впрочем, об этом чуть позже, ведь тема у нас: обоснование замены систем водоснабжения дома.
II. Что имеем?
Составить представление о сегодняшнем состоянии трубопроводов ХВС и ГВС можно по этим милым фотографиям годичной давности.
1. Состояние системы ХВС
На настоящий момент мы имеем в доме аварийную систему ХВС (вернее "имеет" она нас), признанную таковой летом 2012 года Комиссией от ООО "Жилкомсервис №1", с участием представителей аварийной службы и нашего ЖСК. О чём были составлены и подписаны соответствующие документы.
Произошло это после того, как вызванная для устранения течи на розливе ХВС аварийная бригада не смогла поменять часть трубы, потому как новую оказалось не к чему варить - одна ржавчина. В итоге поставили самый мощный хомут, который нашли.
Система ХВС менялась 12 лет назад (в далёком уже 2001 году) и называть такой срок недавним всё-таки не стоит (см. справку в правой колонке). Понятно было бы, если бы нас уговаривали ремонтироваться целиком за кровные, а это почти 15 тыс. руб. что даже с отсрочками не всем под силу, а тут дому дают возможность за 10% от цены обновить совсем уж не новые системы ГВС-ХВС, причём обновить одновременно, а не сегодня одна, через год-другой следующая.
О чём вы подумаете, когда через год к вам опять придут со стояками? Однозначно про плохую голову, а кто-нибудь не сдержится ещё и вслух ляпнет. А это очень огорчительно и подобного конфуза безусловно хотелось бы избежать.
Хочу убедить вас в том, что следующие 5 лет вы в шкафчик заглядывать будете раз в месяц, чтобы снять показания счётчиков. А тем, кого подключат к автоматике и этого делать не придётся. Информация будет сниматься автоматически и про показания счётчиков на бумажке в ящик можно забыть.
Нет смысла вспоминать и о том, что "самые первые трубы" простояли о-го-го сколько! Сейчас, многое из того, что было раньше, безвозвратно утрачено и мы имеем то, что имеем. Например, трубы стояков холодной воды, которые при внешней исправности, прогнили насквозь изнутри, и выдают тонкие струйки в стену, при этом тихо, но уверенно, заливая всех живущих этажами ниже.
Чистота нашего холодного трубопровода всем известна по сеточкам фильтров и носикам кранов, наглухо забитым мелкой ржавчиной и мусором после любого отключения.
Общедомовой косой фильтр (грязевик) на общий трубопровод ХВС на входе только прошлым летом поставили, а до этого всё дерьмо летело к нам с холодной водой напрямую, без задержки. Грязь, ржавчина и отложения внутри трубопроводов холодной воды забивают фильтры, повышают гидравлическое сопротивление, но отнюдь не способствуют повышению давления.
2. Система ГВС. Анализ работы и оценка состояния.
Система горячего водоснабжения менялась 8 лет назад - в 2005 году, но и это возраст совсем не младенческий. Более того, действующая система ГВС была собрана с ошибками: при работающей циркуляции, запорно-регулирующая арматура на всех прямых стояках системы ГВС установлена неправильно: направление тока воды противоположно указанному на кранах, что приводит к самопроизвольным переключениям направления тока горячей воды в стояках, сбоям и нестабильной работе всей системы ГВС.
Такое включение является нештатным для крана. В этом режиме кран нельзя использовать и для регулировки циркуляции, так как это уменьшит объём воды в подающем трубопроводе.
И напротив, при противоположном токе воды без возможности реверса, который опять загнал бы краны в нештатный режим, такое включение выглядит вполне уместным. Это означает, что стояк после всех кранов заглушен, т.е. полный отказ от циркуляции и подпитку сети только от разбора воды, что будет давать горячую воду только в часы максимального разбора.
В остальное же время закономерный итог: змеевик - холодный, вода - тёплая, разбавления холодной не требующая. При этом квартиры со счётчиками, вынуждены идти на перерасход горячей воды, не отвечающей по своим параметрам существующим нормативам.
Собрали же так систему ГВС потому, что имели намерение отказаться от циркуляции вообще, а полотенцесушители греть, пустив через них горячую воду в краны по обратному трубопроводу. При этом не просчитали, что жители, платящие за воду по нормативу, глазом не моргнув, начнут сливать тёплую в канализацию до полного разогрева.
Впрочем, никто их не обвиняет, ведь люди это делали, не нарушая существующих правил, а будучи вынуждено поставленными в такие условия. Разобраться же, понять механизм и дать правильную оценку этим процессам просто необходимо, дабы избегать рецидивов в дальнейшем.
В итоге, платящий по общедомовому счётчику кооператив оказался в глубокой финансовой ж..е, ибо его долг из-за переливов горячей воды никак не компенсировался собираемыми с населения деньгами, а продолжал неуклонно расти. Впрочем, это хоть и наиболее весомая, но отнюдь не единственная причина случившихся с ЖСК финансовых конвульсий.
3. Инженерные сети. Итоги работы.
На сегодня, только благодаря самоотверженности и героическим усилиям нашего сантехника, системы водоснабжения дома ещё как-то дышат. Был вскрыт и устранён целый ряд дефектов системы ГВС, заменены 6 из 26 (почти 25%) наиболее капризных кранов на прямых стояках. Поставлены балансировочные краны на общие обратные трубопроводы системы ГВС.
Все вышеуказанные операции непросты и недешёвы: при каждой замене крана приходится сливать в канализацию горячую воду с 2-х подъездов. Вот затраты на ОДН и вырастают. В итоге замена крана на одном стояке обходится дому в кругленькую сумму. В 22-х квартирах заменены сгоны на холодных стояках, а опоясаных временными хомутами не счесть.
Осенью 2012 года комиссия ГКУ ЖА подтвердила аварийное состояние системы ХВС, а систему ГВС признала неисправной и требующей капитального ремонта (замены).
III. Что получим? Современную систему ГВС-ХВС. За 10% от стоимости.
1. Материал стояков
Новые системы ГВС-ХВС будут собраны из труб, сделанных в Чехии из современного высокотехнологичного материала - полипропилена, который в действующих "Рекомендациях по проведению капитального ремонта" назван, как наиболее предпочтительный к использованию при замене общедомовых трубопроводов систем ГВС-ХВС.
Вместе с этим, все системы водоснабжения дома, включая квартирные, будут оборудованы минимальным набором средств для обеспечения штатного режима работы счётчиков объёма воды и недопущения подмеса (пережима) горячей воды в систему ХВС.
2. Плюсы полипропилена:
- неподвержен коррозии - не ржавеет,
- удобен в монтаже,
- гладкая внутренняя поверхность - создаёт меньшее гидросопротивление, наименее склонен к нарастанию ржавчины и налёта,
- очень эстетичен и органично выглядит в любом интерьере санузла,
- имеет теплопроводность ниже металла - меньше теплопотери, снижаются затраты на энергосбережение.
После замены систем водоснабжения ожидается улучшение параметров подаваемой жителям воды. В частности улучшение ситуации с пониженным давлением холодной, что особенно актуально для живущих на верхних этажах.
3. Технологии монтажа
Трубы стояков крепятся по технологии, исключающей изгиб и деформацию при изменении температуры. На каждом этаже они закрепляются в 2-х местах, а на двух этажах на стояки горячей воды ставятся специальные компенсаторы для устранения эффекта от расширения при нагревании.
4. Гарантии
Фирма изготовитель даёт гарантию на трубы 20-30 лет в зависимости от типа труб, на изделие, собранное из материалов фирмы с соблюдением всех технологий, сроком на 10 лет. При этом срок службы фасонных изделий (тройники и т.п.) - 50 лет.
Наши же подрядчики "мамой клянутся" за исправную работу систем водоснабжения в течение 60-ти месяцев (5-ти лет) с момента сдачи в эксплуатацию. Иногда, правда случается, что организацию потом совсем не сыскать. Тут кому как с удачей.
IV. Что отдадим?
Поскольку дом включен в адресную программу, 90% финансирования капитального ремонта идёт из бюджета в рамках сметы компании подрядчика. Оставшиеся 10% суммы собирают и выплачивают собственники помещений в доме. В нашем случае это составит 3 377 870 руб.х10%=337 787.01 руб.